บทสรุปผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือนและความหวังจากตลาดหลักทรัพย์
ปี 2566 เป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงปลายปี 2565 ด้วยแรงส่งจากโมเมนตัมที่เคยมีมา แต่แล้วภาพความหวังนั้นก็ต้องเลือนลางลงไป เมื่อเศรษฐกิจกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนแนวโน้มที่ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อผู้ประกอบการ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ประเมินศักยภาพในการปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ และเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวม: ภาพรวมที่ทรงตัว แต่แฝงด้วยความเปราะบาง
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยประคองภาพรวม แต่การกระจายตัวของรายได้ที่ลดลงในหลายบริษัท บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ซับซ้อนกว่าที่คิด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนศักยภาพการแข่งขัน
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงผลการดำเนินงานในธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป ตัวเลขนี้จะช่วยให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของผู้ประกอบการ
จากข้อมูลการสำรวจพบว่า ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น การแข่งขันที่สูงขึ้น และผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่พิสูจน์ได้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่มาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ 5 อันดับแรกได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding มาเป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างต่อเนื่องด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากฐานสินทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ความสามารถในการทำกำไรสุทธิ คือเครื่องวัดผลตอบแทนสุดท้ายที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ: นวัตกรรมทางการเงินและความสามารถในการบริหารต้นทุน
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดนั้น Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้บริษัทรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property ทำกำไร 1,865 ล้านบาท ในอันดับ 9 และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลที่นำเสนอทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นภาพการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยตลอดปี 2566 สภาพตลาดที่ยังคงผันผวนและคาดเดาได้ยาก บ่งชี้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับตัวได้เร็ว และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน, บ้านพร้อมอยู่ หรือโครงการที่เน้น ESG (Environmental, Social, and Governance) จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับนักลงทุนที่มองหา โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหา คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือ บ้านเดี่ยวทำเลดี การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมของตลาดและตัดสินใจได้อย่างรอบคอบยิ่งขึ้น
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางท่านในตลาดที่มีความซับซ้อนนี้ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตการลงทุนของท่านให้มั่นคงและเติบโตไปพร้อมกับศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
