ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและความท้าทายที่รออยู่
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอันหนักหน่วง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว จะส่งต่อมายังปีปัจจุบัน แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับสภาวะที่ไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะเช่นนี้ได้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังมีความแตกต่างรายบริษัท
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันตลอดปี 2566 ได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าสนใจว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทบางแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
หากพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก ซึ่งถือเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักในการพัฒนาและส่งมอบโครงการโดยตรง จะพบภาพที่แตกต่างออกไปเล็กน้อย ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าจับตามองคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มักเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ที่รายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมรายได้รวมและรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City, ปัจจุบันเปลี่ยนเป็น U City PCL)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
ส่วน 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่มีผลงานโดดเด่นที่ควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ตัวเลขรายได้จะสำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายเพื่อสร้างผลกำไร คือบทพิสูจน์ความสามารถในการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบผลขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสุทธิ: การบริหารจัดการที่เหนือชั้นท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความผันผวน ปัจจัยภายนอก เช่น สภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว และการให้ความสำคัญกับประสบการณ์ของลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด และการประเมินความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
หากท่านต้องการเจาะลึกการวิเคราะห์รายบริษัท หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
