ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และการมองไปข้างหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์แนวโน้มและความเคลื่อนไหวของตลาดเป็นสิ่งที่เราให้ความสำคัญสูงสุด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้ว่าความคาดหวังในช่วงต้นปีจะเต็มไปด้วยความหวัง ด้วยแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่มีสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาได้ปกคลุมตลาดต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ที่ปกติแล้วจะเป็นช่วงเวลาของการเติบโต ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายเช่นกัน
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ดังกล่าว Property Mentor ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ตัวเลขภาพใหญ่ที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับ 20% ขึ้นไป เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจน ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SACO) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริผงาดขึ้นอันดับ 1 ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รักษาระดับของตนเองไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ยิ่งชัดเจนเมื่อพิจารณาบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขายสูงสุด: การแข่งขันในตลาดบ้านและคอนโดฯ
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ โดยมีอัตราการเติบโต 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างรวดเร็วในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการดำเนินงานที่ยั่งยืน
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างกำไรสุทธิ คือหัวใจสำคัญของความสำเร็จในระยะยาว ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสุทธิ: บทเรียนจากการบริหารสินทรัพย์
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) สามารถกลับมาครองอันดับ 1 ได้อีกครั้ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงก็ตาม เหตุผลสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะคว้าอันดับ 1 ไปครองได้อย่างสบาย AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อยู่ในอันดับ 4 Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียวในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) มีกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน ทั้งปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และแรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร และเมืองใหญ่ๆ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด และมีความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่ช่วยให้เราเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบัน แต่ยังเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้อย่างถ่องแท้ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมองเห็นโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลวิเคราะห์รายบริษัท หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้แก่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน
