ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะตัวจริงที่ก้าวข้ามวิกฤต
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก แม้ความคาดหวังจะสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มฟื้นตัว แต่กลับพบว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความไม่แน่นอนที่ยังคงปกคลุมอุตสาหกรรม
Property Mentor ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ จึงได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ พร้อมทั้งชี้ให้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายเหล่านั้น
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว สะท้อนความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันตลอดปี 2566 เป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ลดลงใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raymond Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นเสาหลักในอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) นำเดี่ยวในรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น Sansiri (SIRI) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 ได้แก่ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักโดยตรง จะพบว่าการจัดอันดับมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
รายได้จากการขาย: จุดเปราะบางที่ต้องจับตา และการแข่งขันที่เข้มข้น
การเปลี่ยนแปลงในด้านรายได้จากการขายเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายในการผลักดันยอดขายอย่างแท้จริง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raymond Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหมวดรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อพิจารณาในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย แต่ Sansiri แกร่งในอัตราการเติบโต
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย AP (Thailand) คือผู้ที่สามารถคว้าอันดับ 1 ไปได้ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในอัตราที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ Land and Houses ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็สามารถติดอันดับ Top 10 ได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างผลกำไรและบริหารจัดการธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด คือ “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้น เมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ แต่ปัจจัยพิเศษมีผลต่ออันดับ
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยพิเศษ คือ การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และรั้งอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้งนั้น จำเป็นต้องอาศัยปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องฟื้นตัว
แนวโน้มในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นี่คือโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุนและความเสี่ยง
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หรือสนใจการลงทุนในตลาดนี้ การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มผลประกอบการ การวิเคราะห์ปัจจัยความสำเร็จ และการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
อย่ารอช้า! หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสและกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ที่จะพาคุณไปสู่เป้าหมายทางการเงินที่วางไว้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะเคียงข้างคุณในทุกก้าวของการลงทุน.
