ปี 2566: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายที่ไม่คาดฝัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ในปี 2566 เป็นเสมือนการวัดอุณหภูมิของตลาดที่สะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคมภายใต้แรงกดดันที่ถาโถมเข้ามา แม้ว่าความหวังจะตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางเมื่อตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่ภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนที่สืบทอดมาจากปีก่อนหน้า
ด้วยความเข้าใจถึงสถานการณ์นี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถประคับประคองธุรกิจท่ามกลางความผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปีที่ผ่านมา
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการหลายรายในตลาด
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าสังเกตอย่างยิ่ง และยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4% สถิติเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นกับภาพรวมอุตสาหกรรม
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท: การยืนยันความแข็งแกร่งภายใต้แรงกดดัน
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น Sansiri (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, UV Land (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และสิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพที่สมบูรณ์และสะท้อนผลการดำเนินงานหลักที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจมีองค์ประกอบจากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่าจับตาคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่รุนแรงขึ้นในมิติของการสร้างยอดขาย
กรณีของ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงสูงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเคยเป็นผู้นำมาโดยตลอด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย: ความสามารถในการสร้างยอดขายที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จเป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็รักษามาตรฐานได้ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและควรกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่เหนือชั้นและโอกาสที่สร้างสรรค์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น แม้รายได้จะลดลงมาก แต่ก็สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการบันทึกกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ปิดท้ายในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายในปี 2567
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งบทพิสูจน์ที่สำคัญ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัทในการเผชิญกับภาวะตลาดที่ผันผวน ปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว, ความไม่แน่นอนทางการเมือง, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนส่งผลกระทบต่อภาพรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เมื่อมองไปยังปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่งขึ้นสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และการสร้างสรรค์นวัตกรรมอย่างต่อเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์, หรือผู้ประกอบการที่ต้องการทำความเข้าใจภาพรวมและกลยุทธ์ในการรับมือกับความท้าทายในปัจจุบัน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากท่านต้องการเจาะลึกกลยุทธ์เฉพาะของแต่ละบริษัท หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทาย และสร้างโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไป
