ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมตลาดในปี 2566 คือบทเรียนอันล้ำค่าที่สะท้อนถึงความผันผวนและความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ จากความคาดหวังที่สดใสจากการฟื้นตัวของปี 2565 โมเมนตัมดังกล่าวกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สิ่งเหล่านี้บ่งชี้ว่าปี 2567 อาจยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้พร้อมกับผลลัพธ์ที่น่าภาคภูมิใจ
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 ใน 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับรายได้ที่หดตัวในอัตราที่สูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยตัวเลข -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ส่วน Supalai (SPALI) ติดลบ -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! ยืนหนึ่งผู้นำรายได้รวมปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่มีรายได้จากการขายมากที่สุด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานที่กล่าวมาข้างต้น สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการบริหารจัดการธุรกิจ สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ ท่านสามารถติดต่อเพื่อขอคำปรึกษา หรือเจาะลึกข้อมูลในเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะมาถึงในปี 2567 และปีต่อๆ ไป
