ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชนสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีความท้าทายอยู่มาก
Property Mentor ในฐานะองค์กรที่ติดตามข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เชิงลึกว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
หลายบริษัทประสบปัญหาการหดตัวของรายได้รวมในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างเผชิญกับรายได้ที่ลดลงกว่า 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่สามารถหลีกหนีชะตากรรมนี้ได้ โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23% Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังพบว่ารายได้รวมลดลงถึง 18% ข้อสังเกตที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุด Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท (ซึ่งรวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในเครือ)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การให้เช่า หรือการบริหารโครงการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักโดยตรง หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทจะมีการเปลี่ยนแปลงไปพอสมควร
รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่ลดลงนี้เป็นผลกระทบที่เกิดขึ้นกับบริษัทหลากหลายระดับ เริ่มตั้งแต่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้รวม กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้จากการขาย ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
เอพี (ไทยแลนด์) โกยรายได้จากการขายสูงสุด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวก)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากท้ายที่สุดแล้วสามารถทำกำไรสุทธิได้น้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่ง! สร้างกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ส่งผลให้กำไรสูงถึง 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีรายการพิเศษของ LH ศุภาลัยจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับอันดับ 2)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับอันดับ 6)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ปี 2567
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มานี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจต้องเผชิญ การปรับตัวเพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังคงผันผวนในปี 2567 จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ หลายปัจจัย อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว, กำลังซื้อของผู้บริโภค, และนโยบายภาครัฐ ล้วนมีผลต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยนำทางธุรกิจฝ่าฟันความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อพูดคุยเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันของคุณ เพื่อให้ธุรกิจของคุณเติบโตอย่างยั่งยืนในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่ท้าทายนี้
