ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาดที่ท้าทาย?
ในโลกของการลงทุนและการดำเนินธุรกิจที่ผันผวน การประเมินผลการปฏิบัติงานของภาคธุรกิจอย่างสม่ำเสมอถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งในปี 2566 ได้เผชิญกับความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย หลังจากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้แสดงสัญญาณของการฟื้นตัวที่น่าจับตามองในช่วงปลายปี 2565 กลับกลายเป็นว่า โมเมนตัมดังกล่าวไม่สามารถต่อเนื่องมาได้ตลอดทั้งปี 2566 ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยหลายประการเข้ามามีบทบาท ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบต่อเนื่องที่ยังคงส่งผลต่อภาคเศรษฐกิจโดยรวม แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นของอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ซึ่งสถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่แปรปรวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: สัญญาณการถดถอยที่ต้องจับตา
ผลการสำรวจพบว่า ในภาพรวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์ค่อนข้างน่ากังวล เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญอยู่
บริษัทบางแห่งประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบไปถึงประมาณ -28% รองลงมาคือ Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566
แม้จะมีความท้าทาย แต่ก็มีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ ในปี 2566 Sansiri (SIRI) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่คว้าอันดับสองไปอย่างเฉียดฉิว ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การประเมินรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นที่เข้ามาสนับสนุน แต่รายได้ที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาโครงการคือ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (ประมาณ 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสังเกต ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) กลับมาผงาดในฐานะผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท (โดย Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% จากปีก่อน)
10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือสิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพและความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของบริษัท ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท (ประมาณครึ่งหนึ่ง) ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่แตกต่าง
ในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิสูงสุด ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูง คือ การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) อาจจะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไปแล้ว
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมกำลังเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค เทคโนโลยีใหม่ๆ ที่เข้ามามีบทบาท เช่น PropTech (Property Technology) และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด บ้านเดี่ยวราคาแพง หรือ คอนโดมิเนียมราคาเริ่มต้น
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่ดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถเอาชนะความท้าทายและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มายาวนาน ผมเชื่อว่า การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทุกบริษัทที่ต้องการประสบความสำเร็จในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด กลยุทธ์การลงทุน หรือโอกาสทางธุรกิจที่อาจเกิดขึ้นในปี 2567 อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
