เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันซับซ้อนและท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะอาศัยแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปีก่อนหน้า แต่ความเป็นจริงกลับปรากฏว่าตลาดต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทวีความเข้มข้นขึ้นในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับอุตสาหกรรมนี้อย่างสม่ำเสมอ ข้อมูลล่าสุดจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้เปิดเผยภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงกลยุทธ์และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัทภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ การวิเคราะห์นี้ไม่ได้เป็นเพียงการสรุปตัวเลขทางการเงินเท่านั้น แต่ยังเป็นการประเมินถึงศักยภาพในการบริหารจัดการ ความแข็งแกร่งของแบรนด์ และความสามารถในการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายและเป็นเครื่องพิสูจน์ว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์ขาลงที่ต้องตระหนัก
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่านั้นมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูง đángสังเกต ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงปัญหาเชิงโครงสร้างหรือความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้กำลังเผชิญอยู่ ซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับปัจจัยเฉพาะของแต่ละบริษัท เช่น การบริหารจัดการต้นทุน, การตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป หรือแม้กระทั่งการวางกลยุทธ์ทางการตลาดที่ยังไม่สามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสนใจยิ่งขึ้นไปอีกคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า แม้แต่ผู้นำตลาดก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันจากสภาวะตลาดได้ทั้งหมด ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรม
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริ นำเดี่ยว ด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างน่าหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองในกลุ่มนี้คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาอยู่อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) (ปัจจุบันคือ United Palm Oil) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอที่จะสะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้นว่าธุรกิจหลักของบริษัทสามารถสร้างมูลค่าได้มากน้อยเพียงใด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นไปอีกเมื่อพบว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความตกต่ำของรายได้จากการขายปรากฏชัดในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำด้านการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงการแข่งขันที่รุนแรงและแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาด
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายของแสนสิริจะลดลง แต่ก็ยังถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ โดยโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ทำผลงานได้ดีเยี่ยมด้วยการขึ้นมาติด Top 5 ในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท แม้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงรักษาฐานลูกค้าไว้ได้ Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงความสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการลงทุนระยะยาวที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากต้นทุนสูงหรือการบริหารจัดการไม่สามารถแปลงยอดขายให้เป็นกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง การวิเคราะห์กำไรสุทธิจึงเป็นมาตรวัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินผลประกอบการของบริษัท
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านกำไรที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด พร้อมกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักที่ทำให้ LH สามารถสร้างกำไรได้อย่างโดดเด่นคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นรายการพิเศษที่เข้ามาเสริมความแข็งแกร่งด้านกำไร หากไม่มีรายการนี้ Supalai อาจจะสามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
Supalai อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายและความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน แนวโน้มในปี 2567 ยังคงถูกคาดการณ์ว่าเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเดียวกัน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง มีการปรับตัวที่รวดเร็ว สามารถเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาด และสามารถนำเสนอบริการหรือผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในสภาวะตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจกับผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และมีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมีโอกาสประสบความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง.
