ท่ามกลางความผันผวน: เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องลุ้นกันต่อไป
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจพลวัตของอุตสาหกรรม ณ สิ้นปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้บริหารจัดการและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่น ท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
โดยรวมแล้ว บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญในราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทชั้นนำที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ท็อป 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
เมื่อพิจารณาในภาพรวมรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดประสิทธิภาพที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ แล้ว การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นถึงความสามารถในการทำยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ท็อป 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้จากการขาย?
เมื่อพิจารณาในภาพรวมรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 ประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงผลประกอบการที่โดดเด่นจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผลประกอบการ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
ท็อป 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้ทำกำไรสูงสุด?
เมื่อพิจารณาถึง กำไรสุทธิ 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างน่าประทับใจ แต่ส่วนใหญ่ยังคงต้องเผชิญกับการปรับตัวในสภาวะตลาดที่ซับซ้อน
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความสามารถในการปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริงเท่านั้น ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มและผลประกอบการของผู้เล่นหลักในตลาดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนและการดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 นี้ คือช่วงเวลาที่คุณควรเริ่มวางแผนอย่างรอบคอบเพื่อคว้าชัยชนะในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
