ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายที่ซ่อนเร้นและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ถือเป็นปีที่ผมมองว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ ในช่วงต้นปี เรายังคงมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวจะส่งต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยมีปัจจัยหลายอย่างเข้ามาเกี่ยวข้อง ทั้งการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และผลกระทบที่ต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทชั้นนำ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566
รายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่เผยให้เห็นรอยร้าว
สำหรับทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกรวบรวมข้อมูล สามารถทำรายได้รวมกันตลอดปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของตลาด
ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล พบว่ามีหลายบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงกว่า 20% ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
San Siri ผงาด! ยึดอันดับ 1 รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่มีรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Unicorn Ventures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้หลักจากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เราต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เสมอไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ในกลุ่มนี้ บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในบางมิติ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ยอดเยี่ยม! คว้าอันดับ 1 รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่สามารถทำรายได้เติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นผลกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท กลับมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาด! คว้ากำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาแชมป์ไว้ได้อีกครั้ง แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ LH สามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ประสบความสำเร็จในครั้งนี้ มาจากการบันทึกกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ของปีนี้ อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 เป็นของแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทชั้นนำ ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรม และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาผู้ประกอบการไปสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมมองว่าผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีวินัย ลดภาระทางการเงิน และสามารถปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ ท่ามกลางความผันผวนของตลาด ผมขอเชิญชวนให้พิจารณาถึงปัจจัยแห่งความสำเร็จที่กล่าวมาข้างต้น และพร้อมที่จะร่วมมือเพื่อสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจของคุณต่อไป
