ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตซ่อนโอกาส สู่ปี 2567 ที่ท้าทายยิ่งกว่า
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบอันหนักหน่วงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนได้อย่างที่หวัง สภาพการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูอึมครึม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้วิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่หวือหวา แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจกว่านั้น นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) ฉายแสงในมิติรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ไปได้ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าตื่นเต้น ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Grand Canal Land) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การประเมินผลการดำเนินงานมีความแม่นยำและสะท้อนศักยภาพการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นเกณฑ์สำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นนอกเหนือจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ภาพรวมอาจไม่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้เต็มที่
รายได้จากการขาย: ปฏิบัติการพลิกผันและการรักษาตำแหน่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในมิตินี้ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นนำในยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาอยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่สูงมาก
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้ หรือมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับการจัดอันดับบริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในกลุ่ม Top 10 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) คว้าอันดับ 3 ไปอย่างเฉียดฉิว ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ทำผลงานก้าวกระโดดด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) ติดในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ซึ่งทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่สูงขึ้น และโอกาสที่ซ่อนอยู่
ข้อมูลที่นำเสนอมานี้ สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมกำลังเผชิญอยู่ ขณะที่แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบากและแรงกดดันที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับปัจจัยแวดล้อมที่หลากหลาย ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ การแข่งขันที่รุนแรง และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน มีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมในการปรับกลยุทธ์การตลาดและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และมีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในผลประกอบการและกลยุทธ์ของบริษัทต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและวางแผนอนาคตได้อย่างมั่นคง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลอดจนกลยุทธ์การสร้างผลกำไรที่ยั่งยืนในสภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณสู่อนาคตที่ดีกว่า
