ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่การมองอนาคตปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายที่วงการนี้เผชิญ ในปี 2566 ที่ผ่านมานั้น นับเป็นปีที่ซับซ้อนและน่าผิดหวังสำหรับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 ที่การเติบโตเริ่มส่งสัญญาณ “take off” ทว่า กลับกลายเป็นว่าตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทิ้งความไม่แน่นอนไว้จนก้าวเข้าสู่ปี 2567
Property Mentor ในฐานะผู้สังเกตการณ์ตลาดที่ใกล้ชิด ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่า แต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ได้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่มากขึ้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างก็มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่ากังวลถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ นำทัพ แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 บริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งคือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วยอันดับสามคือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท อันดับสี่คือ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับห้าคือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับหกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ UWC Corporation (UWC) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายและการสร้างรายได้หลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 รายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์, แสนสิริ เติบโตแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับห้าคือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท
อันดับหกแม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับแปด แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจจากศูนย์การค้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่จับต้องได้นั้นน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 กำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่บี้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ส่งเสริมการทำกำไรในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับสองอย่างศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็มีศักยภาพที่จะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับสามด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ครองอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ พร้อมโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 และคาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและความผันผวนของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจะเป็นตัวกำหนดทิศทางที่สำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอด ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ และที่สำคัญ คือการมีทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ จะสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างโอกาสในการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในวงการนี้ การทำความเข้าใจในตัวเลขเหล่านี้และแนวโน้มของตลาด เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ในอนาคต อย่าพลาดการติดตามข้อมูลเชิงลึกและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อนำไปสู่การวางแผนที่รอบคอบและสร้างความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปีต่อไป
