ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ว่าธุรกิจจะสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ความแตกต่างยังคงชัดเจน
จากการสำรวจข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อันดับในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดอาจมีการเปลี่ยนแปลงหากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างชัดเจน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัทกลับมีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้จากการขายรวม 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้จากการขายรวม 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังติดกลุ่ม)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท Central Pattana (CPN) ซึ่งได้ขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ก็แสดงผลงานที่โดดเด่นเช่นกัน ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายที่สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ย่อมไม่สามารถถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI) ทำกำไร 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ทำกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลข้างต้นเป็นการสรุปผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา อย่างไรก็ตาม แนวโน้มตลาดในปี 2567 ยังคงมีความท้าทายที่รออยู่ ซึ่งจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเตรียมพร้อมรับมือกับความไม่แน่นอน การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอย่างมืออาชีพ เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่อัปเดตล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
