การประเมินผลการดำเนินงานภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาดที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายยิ่งนัก แม้ว่าความคาดหวังจะสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่หลายธุรกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว แต่ทว่าตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งภาวะนี้ได้ดำเนินต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะคึกคัก กลับไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสัญญาณที่ปรากฏก็บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่น้อยไปกว่าปีก่อน
จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดย Property Mentor จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เราได้วิเคราะห์ถึงผลการดำเนินงานในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญคือ ใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็นผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายราย เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลักได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวลขึ้นไปอีกเมื่อมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทที่น่าจับตาอย่างยิ่ง มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่เผชิญกับความท้าทายในการสร้างยอดขาย
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า เป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากผลกำไรที่เก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลขึ้นไปอีกเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปีนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต: ก้าวสู่ปี 2567 ที่ยังคงท้าทาย
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่ตลาดเผชิญในปี 2566 แม้บางบริษัทจะยังคงรักษาความเป็นผู้นำด้วยรายได้และกำไรที่แข็งแกร่ง แต่ก็มีอีกหลายรายที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
สำหรับปี 2567 เราคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการดำเนินธุรกิจ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด รวมถึงการวางกลยุทธ์การขายและการตลาดที่ชาญฉลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จ
การติดตามความเคลื่อนไหวของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้เราเห็นภาพการปรับตัวและการรับมือกับสภาวะตลาดที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมืออันทรงคุณค่าในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดและการเลือกสรรโครงการที่ใช่สำหรับท่าน เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่ช่วยให้ท่านก้าวต่อไปได้อย่างมั่นคงในโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทาย
