อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ชี้ชัดผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรที่ผันผวนของตลาดนี้มาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แม้จะมีแรงส่งอันดีจากโมเมนตัมที่ค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2565 ทว่า ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่นำไปสู่การเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง ได้ฉุดรั้งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง การฟื้นตัวที่หลายคนคาดหวังในช่วงไฮซีซั่นปลายปีกลับไม่ปรากฏชัดเจน และสถานการณ์ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมอย่างละเอียดเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างชัดเจน เราจะมาเจาะลึกถึงรายได้จากการขาย กำไรรวม และการบริหารจัดการท่ามกลางความท้าทายนี้ เพื่อค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ ขายบ้าน กรุงเทพ และเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศ
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างเริ่มปรากฏ
ภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินเหมือนไม่มีนัยสำคัญ แต่เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่ามีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LL) พบว่ารายได้ลดลง -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการพัฒนา โครงการบ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮาส์ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
การแข่งขันอันดุเดือด: Top 10 รายได้รวมและปัจจัยชี้ขาด
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ได้แก่ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม การมองเฉพาะรายได้จากการขาย จะทำให้เห็นภาพความเป็นจริงของการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
รายได้จากการขาย: สมรภูมิที่แท้จริงของผู้พัฒนาอสังหาฯ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงความยากลำบากในการขายโครงการต่างๆ ในช่วงปีที่ผ่านมา โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในอดีต มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือข้อเท็จจริงที่ผู้บริหารทุกท่านต้องนำไปพิจารณาอย่างจริงจัง
AP (Thailand) ผงาด! ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ในส่วนของ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง SIRI เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 ได้แก่ Pruksa Holding (PRUKSA) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มักจะติดอันดับ Top 10 อยู่เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการ Mixed-use และการบริหารจัดการพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วสามารถแปลงยอดขายนั้นให้เป็นกำไรที่แท้จริงได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า บ่งชี้ถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการทำกำไร
Land and Houses แชมป์กำไร! บทเรียนจากสินทรัพย์ทางเลือกและกลยุทธ์การบริหาร
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรสุทธิในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากหักรายการนี้ออกไป Supalai (SPALI) ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่ง SIRI แสดงการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PRUKSA) มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในปี 2567: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การลดลงของรายได้จากการขายและการฟื้นตัวของกำไรที่ยังไม่ทั่วถึง สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อสภาวะตลาด การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีและนวัตกรรมในการเข้าถึงลูกค้าและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโต
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัด จะยังคงเผชิญกับปัจจัยกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ภาวะเงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง จากการเติบโตของประชากร การขยายตัวของเมือง และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่
บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และสามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดได้ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ เราจะได้เห็นการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นในการช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาด โดยเฉพาะในกลุ่ม คอนโดมิเนียม และ บ้านพร้อมอยู่ การให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่ และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสและรับมือกับความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า อย่าพลาดที่จะติดตามการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ท่านไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหวสำคัญในวงการนี้!
