ฉากทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและการวิเคราะห์เชิงลึกสู่ปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ได้ทอดตัวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ สถานการณ์ดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้เราเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์นี้จะพาเจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือผู้นำตัวจริงในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขสะท้อนความท้าทายที่ซ่อนอยู่
จากข้อมูลการรวบรวมของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผิน แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะการชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ในบรรดาบริษัทที่รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เราพบว่ามีหลายบริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างรุนแรง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังคงประสบกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับหกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ United Averill Ventures (UAV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง
หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จากข้อมูลของ 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์นี้น่าเป็นห่วงยิ่งขึ้นเมื่อพบว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ที่เคยเป็นเบอร์หนึ่งในหลายด้าน ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ทุกค่ายต่างเผชิญ
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด 5 อันดับแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ที่อันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ม้ามืดที่น่าจับตา
นอกเหนือจากบริษัทชั้นนำข้างต้น Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่ากล่าวถึงเป็นพิเศษ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนได้เป็นอย่างดี โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของแบรนด์และกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่สร้างมูลค่าได้จริง
ในที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ถือหุ้นและนักลงทุนคือ “กำไรสุทธิ” เพราะการมีรายได้มหาศาลแต่มีกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนสู่ภาวะกำไรได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด แม้รายได้ลดลง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ LH สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันกำไรนี้มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับสอง คงจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับสามอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับหกคือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับเจ็ดอย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในปี 2566 เผยให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีบริษัทที่สามารถทำรายได้และกำไรได้ดี แต่ก็มีอีกหลายบริษัทที่ต้องดิ้นรนเพื่อรักษาฐานะทางการเงิน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาด การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในการดำเนินธุรกิจ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไปสู่ความสำเร็จได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อประกอบการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเชิงลึกยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างชาญฉลาด อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลและแนวโน้มล่าสุด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกความเคลื่อนไหวในตลาดที่กำลังจะมาถึง
