วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวน?
ปี 2566 ได้ทิ้งร่องรอยแห่งความท้าทายไว้อย่างเด่นชัดสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่ว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดก้าวไปข้างหน้าอย่างแข็งแกร่ง กลับกลายเป็นความจริงที่น่าผิดหวัง ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนมาได้อย่างเต็มที่ และสภาวะที่อึมครึมนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น นั่นคือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายรายที่น่าจับตามอง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนมีรายได้ลดลงในระดับประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้นและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า ไม่มีบริษัทใดที่สามารถต้านทานกระแสการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างสมบูรณ์
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวมปี 2566
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาศักยภาพและเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการรายได้รวมของแต่ละบริษัท ซึ่งรวมถึงรายได้จากหลายแหล่ง แต่หากเราจะวัดผลงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลักอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้จากแหล่งอื่น ๆ อาจไม่ได้สะท้อนถึงขีดความสามารถในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายในตลาด เนื่องจากมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อทุกระดับของผู้เล่นในอุตสาหกรรม
AP (Thailand) ครองความเป็นหนึ่งด้านรายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม ยังมีบริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพที่โดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของ CPN ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ เพราะแสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน สร้างมูลค่าเพิ่ม และนำผลกำไรเข้าสู่กระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และมีมากกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นแชมป์กำไรสุทธิปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ที่น่าสนใจคือ Land and Houses (LH) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไปได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็เกือบจะได้ตำแหน่งผู้นำไปครอง โดยสามารถเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปได้อย่างหวุดหวิด แสนสิริ (Siri) ก็แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการฟื้นตัวและเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง
มองไปข้างหน้า: สู่ปี 2567 ที่ยังคงท้าทาย
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน สภาวะเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
ในฐานะนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในแนวโน้มเหล่านี้ การวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของแต่ละบริษัท และการประเมินศักยภาพในการปรับตัว คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จของท่านในทุกก้าวของการลงทุน
