ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ชี้ชัดผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรืองและการชะลอตัว ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความคาดหวังที่เคยสดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ตลอดทั้งปี และต่อเนื่องจนถึงช่วงเวลาที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 สถานการณ์ดังกล่าวได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น และภาพรวมตลาดที่ยังคงดูอึมครึมต่อเนื่องมาถึงปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงขีดความสามารถในการปรับตัวและผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก ในบทวิเคราะห์เชิงลึกนี้ เราจะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และผลกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุดของ “ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูง สร้างความน่ากังวลอย่างยิ่ง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแรงกดดันนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ “รายได้จากการขาย” ตัวเลขจะยิ่งแสดงภาพการแข่งขันที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการขายสินทรัพย์อื่นที่ไม่ใช่โครงการที่อยู่อาศัย
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดในหลายมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับความท้าทายนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) คว้าแชมป์รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมายืนหนึ่งได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาทไปได้อย่างฉิวเฉียด Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยังสามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ โดยโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ โดยมีรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ที่อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วสามารถเปลี่ยนเป็นกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses นำทัพทำกำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ได้อย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงรักษาความเป็นผู้นำได้คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวนเงิน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำได้ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้พร้อม
จากผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริง ตัวเลข “ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์” บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ และมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าการติดตาม “แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์” และการวิเคราะห์ “หุ้นอสังหาฯ” จะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด ราคาบ้านใหม่ และกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำ จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ” หรือ “คอนโดติดรถไฟฟ้า” และต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมสำรวจอนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
