วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย สู่การปรับตัวเพื่อก้าวข้ามปีแห่งความไม่แน่นอน
ในปี 2566 ที่ผ่านมา ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ค่อนข้างหนักหน่วง ท่ามกลางความคาดหวังอันสูงส่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกในช่วงปลายปี 2565 การชะลอตัวของตลาดที่ปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุด (High Season) กลับไม่ได้ส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งนัก สถานการณ์นี้ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่ยังคงมีอยู่ในระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความยืดหยุ่นของภาคธุรกิจนี้อย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถบริหารจัดการและปรับตัวต่อสถานการณ์ที่ท้าทายได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยชนะท่ามกลางความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทชัดเจน
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในกลุ่มผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญในการรักษาฐานรายได้
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านเสถียรภาพ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% สถิติเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าไม่มีบริษัทใดรอดพ้นจากผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวได้อย่างสมบูรณ์
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ในขณะที่ Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท การจัดอันดับนี้เป็นการสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้โดยรวมของบริษัทต่างๆ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างหนักหน่วง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรงต่อการขายโครงการ
AP (Thailand) ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Fraser’s Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่คงที่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ CPN
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างรายได้จำนวนมหาศาลเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาทไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การคาดการณ์สำหรับปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับสภาวะที่ไม่แน่นอน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในระยะยาว คือบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัวอย่างรวดเร็ว มีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการทางการเงินที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในทุกกลุ่ม มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุด คือการสร้างความเชื่อมั่นและรักษาความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้าและพันธมิตรทางธุรกิจ
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต การวิเคราะห์จุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และอุปสรรคของแต่ละบริษัท จะช่วยให้เราสามารถมองเห็นทิศทางและโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาธุรกิจได้อย่างชัดเจน
เราขอเชิญชวนท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเดินทางครั้งนี้ ในการรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และทั่วประเทศไทย หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน โปรดติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
