ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่รอการพิสูจน์ กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายหลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่เริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว จะสามารถต่อเนื่องไปได้ แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ดังกล่าวก็ยังคงทอดยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ก็ดูเหมือนจะส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด และเพื่อทำความเข้าใจถึงความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความซบเซาของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยที่ซ่อนความเปราะบาง
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่เพียงพอที่จะสะท้อนภาพที่แท้จริง เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และภูมิภาค ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
ความโดดเด่นในรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดนำทัพ
ถึงแม้ภาพรวมจะแสดงถึงการชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตและรักษาตำแหน่งผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างแข็งแกร่ง โดยในส่วนของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การวัดผลประกอบการที่แม่นยำที่สุดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้พัฒนาได้อย่างแท้จริง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรงของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่สำคัญ คือในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในวงกว้างของ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สุดยอดผู้ทำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังรักษาตำแหน่ง)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงการวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการขยาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากขาดทุนหรือมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง การวิเคราะห์กำไรสุทธิจะเป็นตัวตัดสินความสำเร็จในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังคงมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงภาวะตลาดเช่นนี้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการใน ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเผชิญกับแรงกดดันและความไม่แน่นอน การจะยืนหยัดและเติบโตได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง รวมถึงการปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยเศรษฐกิจและสังคม
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทำความเข้าใจ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเชิงลึก เพื่อวางแผนการลงทุนหรือขยายธุรกิจอย่างชาญฉลาด การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในอุตสาหกรรมนี้ อย่าลังเลที่จะเข้ามาพูดคุยเพื่อรับคำแนะนำและสร้างกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
