ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนจากความท้าทาย สู่การฟื้นตัวที่คาดหวังในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด สำหรับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกที่เริ่มก่อตัวขึ้นในช่วงปลายปี 2565 แต่สถานการณ์กลับพลิกผันเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเข้าสู่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ปัจจัยนี้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ทำให้ตลาดค่อยๆ ซึมยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ และทิศทางที่ปรากฏในปี 2567 นี้ ก็ยังคงสะท้อนภาพความไม่แน่นอนที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจถึงกลไกการขับเคลื่อนและการรับมือของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำภายใต้สภาวะตลาดดังกล่าว Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและยืนหยัดต่อความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้: ความท้าทายที่กระจายตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 สิ่งที่น่าสังเกตคือ เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันใน Top 5 ยังคงเข้มข้น
ในแง่ของรายได้รวม Sansiri (SIRI) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในปี 2566 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยหนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายจากธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่ของรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ปรากฏชัดในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด โดยมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย สวนกระแสตลาด
AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในส่วนของรายได้จากการขายในปี 2566 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% ตามมาด้วย Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับที่ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ต้องจับตา
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง การลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ได้เริ่มส่งผลตอบแทนอย่างเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จในภาคอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่เป็นไปตามเป้า ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่เบื้องหลังคือการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็มีศักยภาพที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% อันดับ 5 เป็นของ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับที่ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสู่ปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ตลาดปี 2567 คาดว่าจะยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แต่จากผลการดำเนินงานที่ผ่านมา เราได้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุน การปรับตัวเข้าหาความต้องการของตลาด และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคอย่างแท้จริง
สำหรับผู้ประกอบการ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การบันทึกสถิติ แต่คือบทเรียนอันล้ำค่า เพื่อนำไปปรับใช้ในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับปีต่อๆ ไป การสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน การบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางความผันผวน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านพ้นอุปสรรคและเติบโตอย่างยั่งยืนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกในการวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2567 และปีต่อๆ ไป โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมหารือถึงแนวทางและกลยุทธ์ที่จะนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
