แดนสนธยาอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้รอดและใครคือผู้แพ้ในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ดิฉันมองเห็นภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 เป็นเสมือนฉากที่พลิกผันอย่างไม่คาดฝัน ความคาดหวังที่ตั้งสูงจากการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่กินเวลานาน กระทบต่อภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้กินเวลานานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงฤดูกาลทองของการซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงสืบต่อไปยังต้นปี 2567 สะท้อนถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์
เพื่อทำความเข้าใจกลไกที่ซับซ้อนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนที่ชัดเจน
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมหดตัวลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลและชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในหลายระดับของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์รายได้รวม
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายเฉพาะตัวของแต่ละบริษัทในการปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาด
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์รายได้สูงสุด ที่มีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การชะลอตัวของบริษัทขนาดใหญ่เหล่านี้ย่อมส่งผลกระทบต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และจังหวัดหัวเมืองสำคัญ
San Siri แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ทำรายได้สูงสุด ในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ UHVN) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท การจัดอันดับนี้สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในหมู่ผู้พัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ รายใหญ่ แม้ในภาวะตลาดที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้มุมมองที่แม่นยำยิ่งขึ้นเกี่ยวกับผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพของประสิทธิภาพในการพัฒนาและส่งมอบ คอนโดมิเนียม และ บ้านเดี่ยว ได้อย่างชัดเจน
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ยิ่งชัดเจนขึ้นเมื่อพิจารณาบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในตลาด
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด พบว่าอันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลงมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ได้แสดงผลงานที่น่าจับตามอง โดยหลังจากทุ่มเทพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลายโครงการ ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่ขยายบทบาทจากธุรกิจศูนย์การค้าสู่การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทในจำนวน 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ก็ตามมาติดๆ Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่สะท้อนถึงความผันผวนและความท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แนวโน้มที่ปรากฏบ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ทุกราย ความสามารถในการปรับตัว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองรอง รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาองค์กรให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มีความสนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ราคาดี การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มของอุตสาหกรรมเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำและวางแผนอนาคตที่มั่นคงให้ท่านได้ทันที
