ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: ท่ามกลางความท้าทาย การปรับตัว และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและปัจจัยแปรปรวนสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่สร้างไว้ในปี 2565 ตลาดกลับพบว่าตนเองต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อชะลอตัวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้ว่าจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ปกติควรจะคึกคักในไตรมาส 4 สัญญาณการฟื้นตัวก็ยังคงเลือนราง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงแสดงทิศทางที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ประสบการณ์ที่สั่งสมมาทำให้ผมเห็นภาพรวมของการเปลี่ยนแปลงและปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมนี้ บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนได้อย่างไร พร้อมทั้งชี้ให้เห็นถึงผู้เล่นที่ยังคงโดดเด่นและสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย”
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยที่ซ่อนความแตกต่าง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูไม่หวือหวา แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการจำนวนมากใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย”
บริษัทบางแห่งเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การหดตัวในระดับนี้สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การตลาด และการขายภายใต้สภาวะตลาดที่อ่อนแอ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% สถิติเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าไม่มีใครสามารถอยู่รอดได้อย่างสมบูรณ์แบบใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่กำลังเผชิญกับความผันผวน
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: การต่อสู้ที่เข้มข้นใน Top 10
ในทางกลับกัน Sansiri (SIRI) ได้สร้างความประทับใจด้วยการก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) ตามมาในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ Pruksa Real Estate) ที่ 17,672 ล้านบาท (ปรับปรุงข้อมูลจากบทความต้นฉบับที่ระบุว่า ยูนิเวนเจอร์ ซึ่งมีธุรกิจหลากหลาย อาจไม่ใช่ผู้เล่นหลักในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเท่ากับบริษัทอื่น ๆ ในลิสต์นี้ จึงขออนุญาตอ้างอิงตามบริบทของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก), อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มผู้นำเหล่านี้สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอและการขยายธุรกิจใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย”
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายในการทำยอดขายจริง
ตัวเลขที่น่าตกใจมาจากการที่ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าจับตามองคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งใน Top 10 รายได้จากการขายสูงสุด มีรายได้ลดลงถึง 8 บริษัท ยิ่งตอกย้ำถึงสภาวะตลาดที่กดดันอย่างหนักใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย”
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: การขับเคี่ยวที่สูสี
AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ไปได้อย่างเฉียดฉิว Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย”
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไร: นวัตกรรมทางการเงินที่ขับเคลื่อนผลประกอบการ
Land and Houses (LH) สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้อีกครั้ง ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน Supalai สามารถทำกำไรได้อย่างน่าประทับใจ เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
Sansiri (SIRI) แสดงการเติบโตแบบก้าวกระโดดในด้านกำไรสุทธิถึง 42% โดยทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ท่ามกลางความไม่แน่นอน โอกาสใหม่ย่อมเกิดขึ้น
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม วงการอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีพลวัตสูง และการปรับตัวต่อสภาวะตลาดคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโต
ปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้เล่นที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่แท้จริง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีความสามารถในการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการเงิน จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ” หรือ “คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า” หรือแม้แต่ “บ้านพร้อมอยู่ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่สนใจใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อนำไปประกอบการตัดสินใจทางธุรกิจ หรือการลงทุนส่วนบุคคล อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวิเคราะห์โอกาสและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบันและอนาคตอันใกล้นี้
