บทวิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้นำตัวจริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมายาวนาน ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยบทเรียน และเป็นปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้านอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมจากช่วงปลายปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณบวก จะส่งต่อไปยังปี 2566 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของตลาด ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนนัก
ด้วยความจำเป็นในการทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 และเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาพแวดล้อมที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลงเล็กน้อย แต่แฝงด้วยความเปราะบาง
เมื่อมองภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่ซับซ้อนกว่านั้นมาก เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับเลขสองหลักที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ทะยานขึ้นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากต้องการประเมินประสิทธิภาพการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะเป็นตัวชี้วัดที่ตรงไปตรงมาที่สุด การคำนวณรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 รวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) อันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความน่าเป็นห่วงยิ่งทวีคูณเมื่อพิจารณาว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 2 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ซึ่งเข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็มักปรากฏชื่อในอันดับต้นๆ ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ควบคู่ไปกับการพัฒนาศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะทำรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงรายได้ให้เป็นกำไรที่เข้ากระเป๋าได้จริง ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างไม่ยากเย็น Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: ปี 2567 – บทพิสูจน์ความแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลประกอบการที่ได้นำเสนอไปนี้ เป็นภาพสะท้อนของสถานการณ์ใน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์มา ปี 2567 นี้ มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่งขึ้นสำหรับผู้ประกอบการทุกราย ความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การตลาดที่ชาญฉลาด การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างรอบคอบและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์เป้าหมายทางการเงินของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาโอกาสและสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
