ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และการแข่งขันที่ดุเดือดเพื่อความอยู่รอด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรของตลาดอยู่เนืองๆ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มที่น่าเป็นห่วงนี้ก็ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์อย่างละเอียด เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์อันท้าทายนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้ได้
รายได้รวม: ภาพสะท้อนการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ หากเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมมีการปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนของการชะลอตัวในภาพรวม
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างก็มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% Lalin Property (LPH) -23% Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจได้รับประโยชน์จากรายได้จากแหล่งอื่น ซึ่งไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
ภาพรวมของบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) -เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายติดลบ
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของยอดขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงค่อนข้างมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality House (QH) เป็นอีกบริษัทที่มาเงียบๆ แต่ก็มีผลงานคงที่ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใดก็ตาม หากผลกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท เป็นที่น่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับส่วนนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ทันที AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 มีกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ก้าวต่อไป: มองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจสถานการณ์ตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมพูดคุย วางแผน และก้าวเดินไปข้างหน้าด้วยกันในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
