การวิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทเรียนและความท้าทายสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดฝัน แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางวิกฤตนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่มีดาวเด่นที่โดดเด่น
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมที่ค่อนข้างจะทรงตัว แสนสิริ (SIRI) สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นที่สุด ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% จากปีก่อนหน้า คว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปอย่างสวยงาม ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยเสริมจากแหล่งรายได้อื่นๆ อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
รวมแล้วทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในส่วนของรายได้จากการขาย บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในบางมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาครองแชมป์รายได้จากการขาย ด้วยกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ปี 2566 เป็นปีที่ AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ก็ตาม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงสามารถครองตำแหน่งบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดได้ในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้อย่างโดดเด่นในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลการดำเนินงานของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาด การแข่งขันที่รุนแรง สภาวะเศรษฐกิจมหภาค และความผันผวนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างรัดกุม และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาในการวางกลยุทธ์การตลาดและการขายในปี 2567 ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนคุณในทุกก้าวของการเดินทาง โปรดติดต่อเราเพื่อรับการปรึกษาเบื้องต้นฟรี และค้นพบศักยภาพที่ซ่อนเร้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน
