บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่วงการนี้เผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากการเติบโตในปี 2565 จะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงทรงตัวในทิศทางดังกล่าวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำไว้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่กระจายวงกว้าง
จากการวิเคราะห์ข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าการลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่ากังวลใจยิ่งกว่า เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูง พบว่ามีหลายบริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) ก็มีรายได้ลดลง 23% และ 22% ตามลำดับ ส่วน Siamese Asset (SA) ก็เผชิญกับการลดลงของรายได้ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) มีรายได้ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การเปรียบเทียบรายได้รวม 10 อันดับแรก ปี 2566
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักด้านการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของรายได้จากการขายจากทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรงของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และก้าวสู่ Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลประกอบการโดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าการทำรายได้จะเป็นส่วนสำคัญ แต่หัวใจสำคัญของธุรกิจที่แท้จริงคือความสามารถในการสร้างผลกำไร และนำเม็ดเงินเข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นแชมป์กำไรสูงสุด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% อย่างน่าประทับใจ)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการให้เติบโตได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดได้เผชิญกับการชะลอตัวที่กระจายวงกว้าง ทั้งในแง่ของรายได้รวมและรายได้จากการขาย อีกทั้งความสามารถในการทำกำไรก็ปรับตัวลดลงเช่นกัน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว ย่อมมีโอกาสที่จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม รวมถึงคำแนะนำในการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราโดยตรง เพื่อร่วมกันหาโอกาสและความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ไม่เคยหยุดนิ่ง.
