วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและการประเมินผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดด้วยความใส่ใจมาโดยตลอด ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่คาดไม่ถึง หลังจากการเริ่มต้นอันสดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ทอดยาวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงมีความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริงต่อผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคแห่งการแข่งขัน
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
จากการวิเคราะห์ พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับเลขสองหลักสูง (มากกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักด้วยรายได้ที่ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ยืนหยัดนำทัพ
แม้จะมีความท้าทาย แต่บริษัท แสนสิริ (SIRI) ก็สามารถครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยยอดกว่า 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเสริมรายได้ที่ไม่ใช่จากการขายหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก ย่อมมีความแตกต่างออกไป
ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างหนักของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในหลายมิติ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท นำหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอด 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality House (QH) ที่มียอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของการดำเนินงาน
สุดท้ายนี้ สิ่งที่จะตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง คือ ความสามารถในการสร้างกำไร เมื่อสิ้นสุดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงคือ การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ซึ่งเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 4 เป็นของ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ภาพรวมของการลดลงทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ ชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงต้องการการปรับตัวและการวางกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่มีความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีการวางแผนเชิงรุกอย่างรอบด้าน จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณเข้าใจถึงแนวโน้ม และสามารถตัดสินใจในการลงทุนหรือดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น เราขอเชิญชวนให้ทุกท่านติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกจาก Property Mentor ในโอกาสต่อไป เพื่อร่วมกันไขความลับสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
