บทวิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้คว้าชัย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ปี 2566 เปรียบเสมือนบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่สัญญาณการเติบโตเริ่มปรากฏ กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุด หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ซึ่งสถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูอึมครึม
เพื่อประเมินประสิทธิภาพและกลยุทธ์การบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างเหนือชั้น และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวมภาพรวม 41 บริษัท: สัญญาณหดตัวที่ไม่ควรมองข้าม
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มักจะแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น ถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) ที่ -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาดขึ้นครองบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri Plc. (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% แซงหน้า AP (Thailand) Plc. (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai Plc. (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses Plc. (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Plc. (U) (เดิมคือ TCC Land) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property Plc. (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Plc. (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: เกณฑ์ชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหาในการสร้างรายได้จากการขายที่ลดลง
ความท้าทายนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เป็นดังนี้: อันดับ 1 คือ AP (Thailand) Plc. (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ โดยแซงหน้า Sansiri Plc. (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai Plc. (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation Plc. (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses Plc. (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property Plc. (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses Plc. (QH) ซึ่งมักจะปรากฏในอันดับต้นๆ อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Plc. (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): การเติบโตที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นและน่ากล่าวถึงคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย การถือครองเงินสดเข้ากระเป๋าทำได้จำกัด ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันทั้งสิ้น 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses Plc. (LH): แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses Plc. (LH) แม้รายได้จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ LH สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่ออันดับนี้คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากการสนับสนุนนี้ Supalai Plc. (SPALI) ในอันดับ 2 ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ
AP (Thailand) Plc. (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri Plc. (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property Plc. (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses Plc. (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Plc. (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การปรับกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาด การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามา เพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน และสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
