ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และการปรับตัวของผู้เล่นรายใหญ่
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนและความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวหลังจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจของตลาด ซึ่งสะท้อนผ่านผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งโดย Property Mentor ในปี 2566 เผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนถึงความสามารถในการปรับตัวและการแข่งขันที่เข้มข้นในสภาวะตลาดเช่นนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีการกระจายตัวที่น่าสนใจ
เมื่อมองภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการวิเคราะห์ พบว่ามีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการจำนวนมาก
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) ต่างก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: รายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการทำตลาดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การให้เช่าทรัพย์สิน หรือการขายเงินลงทุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพการพัฒนาและขายโครงการที่เป็นแกนหลักของธุรกิจ
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวล
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (-24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่โดดเด่นในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นในปี 2566 คือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเห็นผลของการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และเป็นการตอกย้ำถึงกลยุทธ์การเติบโตที่ครอบคลุมของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสามารถในการทำธุรกิจ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือผลลัพธ์สุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และกลยุทธ์การตั้งราคาของผู้ประกอบการ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (-25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: มองไปข้างหน้าในปี 2567
จากภาพรวมผลประกอบการในปี 2566 บ่งชี้อย่างชัดเจนว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, และนโยบายของภาครัฐที่ส่งผลต่อตลาด จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, มีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, และใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีในการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มายาวนาน ผมมองว่าบริษัทที่ประสบความสำเร็จในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านกำไรสุทธิ มักจะเป็นบริษัทที่มีความแข็งแกร่งในหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นการมีพอร์ตโครงการที่หลากหลาย, การบริหารจัดการทางการเงินที่ดี, และความสามารถในการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์ของตนเอง
ก้าวต่อไปสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือในพื้นที่อื่นๆ ที่ต้องการฟื้นฟูผลประกอบการ หรือมองหาโอกาสในการเติบโตในปี 2567 นี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกดังที่นำเสนอข้างต้น ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาด และสามารถนำไปปรับใช้เพื่อกำหนดกลยุทธ์ที่เหมาะสม
หากท่านกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่คุ้มค่า หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้กระทั่งต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับการบริหารจัดการ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ของท่านให้สามารถแข่งขันได้ในตลาดปัจจุบัน การติดต่อผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจในรายละเอียดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ
อย่ารอช้าที่จะคว้าโอกาส และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง.
