บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด มาถึงจุดนี้ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย ประจำปี 2566 จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อทำความเข้าใจถึงความท้าทายที่เผชิญ และคาดการณ์แนวโน้มอนาคต ปีที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่เข้มข้นสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความคาดหวังที่สวนทางกับความเป็นจริง
เริ่มต้นปี 2566 ด้วยความหวังว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถต่อยอดโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน การชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาตลอดปี แม้กระทั่งในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาที่มีกิจกรรมการซื้อขายคึกคัก (high season) ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างเป็นรูปธรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ตลอดปี 2566 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคและแสดงศักยภาพได้อย่างโดดเด่น
รายได้รวม: ภาพสะท้อนรายได้ภาพรวมของอุตสาหกรรม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการลดลงที่ไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ให้เติบโตในภาวะตลาดเช่นนี้
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดย LPN ติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การเปรียบเทียบรายได้รวม 10 อันดับแรก
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – คว้าอันดับหนึ่งไปอย่างสวยงาม
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท – ตามมาติดๆ ด้วยส่วนต่างที่น้อยมาก
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท – รักษาระดับการทำรายได้ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอที่จะสะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง หากเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจการพัฒนาโครงการ จะเห็นภาพการแข่งขันที่แตกต่างออกไป
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างสูงในตลาด
การเปรียบเทียบรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท – กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท – เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท – ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวก (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท – แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท – แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตา: Central Pattana (CPN)
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะยาว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุด สิ่งที่บ่งชี้ถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายที่สูง แต่คือความสามารถในการสร้างผลกำไรสุทธิ หรือเงินที่เหลือเข้ากระเป๋า
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
การเปรียบเทียบกำไรสุทธิ 10 อันดับแรก
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้รวมลดลงมาก แต่ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิ โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท – เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท – แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่รุนแรง การชะลอตัวของกำลังซื้อ และปัจจัยมหภาคที่ยังคงมีผลกระทบ เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเผชิญ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในครั้งนี้ เป็นเพียงภาพรวมของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แต่ก็สะท้อนถึงทิศทางและพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมได้เป็นอย่างดี
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำสำหรับอนาคต การติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึก และการปรับตัวให้เข้ากับแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
