บทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งในภาวะผันผวน?
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมายาวนาน หลายครั้งที่ตลาดได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ทว่าในปี 2566 สถานการณ์กลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ความคาดหวังต่อการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ได้จางหายไป เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า จากข้อมูลที่เราได้รวบรวมเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ไทย จากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 เราได้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า บริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำอย่างแท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แผ่ขยายเป็นวงกว้างในอุตสาหกรรม
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการถดถอย 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ทะยานขึ้นอันดับหนึ่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพจริงของตลาด
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นสิ่งสำคัญที่สุด เพราะในความเป็นจริงแล้ว รายได้รวมของบริษัทขนาดใหญ่อาจมาจากการดำเนินงานอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะให้ภาพที่แม่นยำกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขที่น่าตกใจ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับรายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามอง คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นจำนวนมาก ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของโมเดลธุรกิจที่ผนวกศูนย์การค้าเข้ากับโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งกำลังเป็นที่สนใจในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงเส้นชัยสุดท้าย ซึ่งก็คือ กำไรสุทธิ จะพบว่าแม้บริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิต่ำ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
ในภาวะเช่นนี้ การเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง, มีกระแสเงินสดที่มั่นคง, และมีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ การมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประวัติการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี, สามารถส่งมอบโครงการที่มีคุณภาพ, และมีทีมการตลาดที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นกลยุทธ์ที่มองข้ามไม่ได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ควรศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละโครงการและบริษัทผู้พัฒนาอย่างละเอียด พิจารณาปัจจัยทำเลที่ตั้ง, ความพร้อมของระบบสาธารณูปโภค, และศักยภาพในการเติบโตของพื้นที่นั้นๆ
ท้ายที่สุดนี้ แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็เป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และต้องการคำแนะนำที่เจาะลึกยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาแบบมืออาชีพ ที่จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
