การวิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริงในตลาดประเทศไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นสุดลงสุดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ จากความคาดหวังอันสูงลิ่วที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่กลับตาลปัตร เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงเดินหน้าสู่ความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ และความท้าทายนี้ยังคงส่งอิทธิพลมาถึงต้นปี 2567 สร้างความไม่แน่นอนให้กับภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและประเมินศักยภาพของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์อย่างลึกซึ้งว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบางของรายได้รวมบริษัทอสังหาริมทรัพย์
เมื่อประเมินภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกเก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่าที่คิด มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกว้างขวางในอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ค่อนข้างหนักหนาสาหัส เห็นได้จากบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เคยเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะลดลงไม่มากนัก แต่ก็ติดลบไปราว 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำ ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาการจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (Siri) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ทำรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ในอันดับ 6
ยูนิเวนเจอร์ (UV) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ทำรายได้รวม 16,169 ล้านบาท ในอันดับ 8
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
แม้ว่าตัวเลขรายได้รวมจะบ่งชี้ถึงขนาดของธุรกิจได้ในระดับหนึ่ง แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เช่น การรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์มาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนสมรรถนะการดำเนินงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อทำการวิเคราะห์รายได้จากการขายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่า มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท สัญญาณนี้มีความน่ากังวลกว่ารายได้รวมอย่างเห็นได้ชัด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ความรุนแรงของการลดลงในรายได้จากการขายนั้นน่าตกใจ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ติดอันดับต้น ๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ ด้วยยอดขายที่แข็งแกร่ง
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) กลับมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยืนหยัดในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ทำรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการดำเนินงานที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุด การวัดผลสำเร็จที่สำคัญที่สุดในธุรกิจไม่ใช่เพียงยอดขายหรือรายได้ แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวลเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด: บทเรียนจากกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH เป็นแชมป์ในปีนี้คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัยคงมีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI) อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาติด ๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri) ในอันดับ 4 ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้ก็มีเสมอ
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมที่ซับซ้อนของ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แม้ว่าภาพรวมรายได้รวมอาจดูทรงตัว แต่รายได้จากการขายและกำไรสุทธิกลับแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ชัดเจน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุกราย การแข่งขันที่เข้มข้น ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองอื่น ๆ ในประเทศไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ถูกต้อง เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้.
