วิเคราะห์เจาะลึก: อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – เมื่อความคาดหวังสวนทางความเป็นจริง และผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นเป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับหลายฝ่ายอย่างยิ่ง สวนทางกับโมเมนตัมเชิงบวกที่หลายคนคาดหวังว่าจะต่อเนื่องมาจากปี 2565 ช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทว่า เมื่อก้าวเข้าสู่ปีที่ผ่านมา ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนส่งผลต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และทิศทางในปี 2567 ก็ยังคงเป็นสัญญาณเตือนที่น่ากังวล
เพื่อสะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนและเป็นรูปธรรมที่สุด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่า ในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ บริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวที่มองข้ามไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่ง ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง
บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่รายได้รวมลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้หดตัวไป 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากแรงกระแทก โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PRUKSA) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
ผู้ท้าชิงรายได้สูงสุด: แสนสิริ นำเดี่ยว เฉือน AP (Thailand) หวุดหวิด
เมื่อพิจารณาบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี ศุภาลัย (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, Universal Utilities (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลประกอบการที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หรือประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมไว้ที่ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงนี้เห็นได้จากหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริ ก้าวขึ้นที่ 2
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ขยับขึ้นมาอยู่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้ถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและควรกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้รายได้จะเป็นตัวเลขที่สำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือหัวใจสำคัญในการวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด, ศุภาลัย และ AP (Thailand) เบียดอันดับ 2-3
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ในปีนี้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยดันกำไรคือ การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ทำกำไรไป 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ของเจ้าสัวน้ำเมา เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 โอกาสและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมนี้ อย่างไรก็ตาม ทุกวิกฤตย่อมมาพร้อมกับโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างทันท่วงที จะสามารถฝ่าฟันอุปสรรค และก้าวขึ้นสู่การเป็นผู้นำในยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างแน่นอน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืนท่ามกลางความผันผวนของตลาด “Property Mentor” พร้อมเป็นพันธมิตรที่ปรึกษาของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนและสร้างอนาคตที่สดใสให้กับพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
