เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางสมรภูมิชะลอตัว
ปี 2566 ที่ผ่านมา ทิ้งภาพความผิดหวังไว้ให้วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง จากความคาดหวังที่เคยมีแรงส่งจากโมเมนตัมปี 2565 การเริ่มต้นปีด้วยภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่ใจหวัง ยิ่งล่วงเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณบวกก็ยังคงไม่ชัดเจนนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์ภาพรวมของตลาดอย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อชี้วัดว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบเกิน 20% เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้นำรายได้รวม: แสนสิริ ยังคงผงาด
อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 Sansiri (SIRI) ได้แสดงศักยภาพด้วยการขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทที่เหลือใน Top 10 รายได้รวม ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่อันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่อันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยอื่นนอกเหนือจากการดำเนินงานหลักของบริษัท ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าตกใจพบได้ในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกด้านรายได้จากการขาย มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ผงาดขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาเป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาเงียบๆ แต่มีผลงานคงที่ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไรเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของความแข็งแกร่งและความยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำกำไรสุทธิ: Land and Houses รักษาแชมป์ท่ามกลางความผันผวน
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย Sansiri (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
บริษัทที่เหลือใน Top 10 บริษัทด้านกำไรสุทธิ ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่อันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท, Quality Houses (QH) ที่อันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท, Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ที่อันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ในปี 2567 แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้อย่างน่าชื่นชม แต่ภาพรวมของอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยมหภาคและกำลังซื้อของผู้บริโภค
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และสร้างสรรค์กลยุทธ์การขายที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่เป้าหมายได้อย่างมั่นคง
