ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายและน่าจับตามองเป็นพิเศษ แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยาวนานต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ประจำปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสธารแห่งความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่การแข่งขันที่เข้มข้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
หลายบริษัทต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมมากกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MD) ก็เผชิญกับการลดลงราว 23% และ 22% ตามลำดับ และ Siamese Asset (SA) ก็มีรายได้รวมลดลง 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1% นอกจากนี้ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริมพอร์ต อย่างไรก็ตาม หากเรายึดมั่นที่รายได้จากการขายเป็นเกณฑ์หลัก การจัดอันดับ 10 บริษัทแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญ ไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ CPN
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
น่าสนใจว่า Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) ก็แสดงผลงานที่น่าประทับใจด้วยกำไรที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้จะมีปัจจัยบวกบางประการจากบริษัทที่สามารถปรับตัวได้ดี แต่ภาพรวมยังคงเป็นปีที่ยากลำบาก
สำหรับปี 2567 นี้ แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาด การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษาศักยภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและแม่นยำยิ่งขึ้น
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เราขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และหากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการค้นหาโอกาสที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต
