ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การทบทวนเชิงลึกและการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะเริ่มต้นด้วยโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ทว่าบรรยากาศกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยเจาะลึกถึงความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่และการกระจายรายได้ที่แตกต่าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการกระจายตัวของผลการดำเนินงานที่ไม่เท่าเทียมกัน
บริษัทบางแห่งเผชิญกับผลกระทบที่รุนแรง โดยมีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงกว่า 20% ตัวอย่างที่โดดเด่น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เช่นกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่เช่น Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นจากสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่ม Top 10
เมื่อเจาะลึกถึง 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาอย่างติดๆ ในอันดับสอง ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับสามด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับห้าด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับหกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับแปดที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) คว้าอันดับเก้าด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายอันดับสิบด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของกลุ่มผู้นำอาจเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในอันดับรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ก้าวขึ้นนำในกลุ่มรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ดุเดือดในสนามอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติดกลุ่ม Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้าด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ดด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็รักษาตำแหน่งได้อย่างสม่ำเสมอในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญที่สุดในการวัดผลการดำเนินงานของบริษัท คือ “กำไรสุทธิ” หรือผลกำไรที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้ เพราะต่อให้มีรายได้มหาศาล หากมีต้นทุนสูงหรือค่าใช้จ่ายมาก ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารต้นทุนและกลยุทธ์เชิงรุก
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ คือการรับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับสองด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับสามด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้าด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) มาในอันดับหกด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปดด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) เป็นอันดับเก้าด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับสภาวะตลาดที่ยากลำบากและมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างลึกซึ้ง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ การประเมินผลกระทบของปัจจัยภายนอก เช่น นโยบายภาครัฐ สภาวะเศรษฐกิจมหภาค และพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นสิ่งที่กำหนดทิศทางของอุตสาหกรรมต่อไป
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนความสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ หรือต้องการหาโอกาสในการลงทุนที่รอบด้านมากยิ่งขึ้น เราขอเชิญชวนท่านมาร่วมสำรวจศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกับเรา และค้นหาแนวทางในการคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ไปด้วยกัน
