บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าเราจะเริ่มต้นปีด้วยความหวังจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง การชะลอตัวที่ปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลต่อเนื่องมาตลอดปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงฉายภาพความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อน
เพื่อทำความเข้าใจถึงกลไกที่ขับเคลื่อน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และประเมินศักยภาพของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดทั้งปี 2566 และเฟ้นหาผู้ที่สามารถรับมือกับสภาพตลาดอันผันผวนนี้ได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่กระจายตัวอยู่ในหลายองค์กร
บางบริษัทเผชิญกับการหดตัวของรายได้ในอัตราที่น่าเป็นห่วง บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development รายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่ติดลบถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริผงาดครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) พิสูจน์ความแข็งแกร่งด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเราจะวัดผลงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย กันอย่างแท้จริง สิ่งที่ต้องพิจารณาเป็นอันดับต้นๆ คือ รายได้จากการขาย เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักจากการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
รายได้จากการขาย: การปรับฐานครั้งใหญ่ และความผันผวนที่ปรากฏชัด
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าจับตาคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายถึง -78%, L.P.N. Development ติดลบเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
AP (Thailand) ชนะขาดในศึกรายได้จากการขาย, แสนสิริ รักษาระดับการเติบโต
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (แข็งแกร่งขึ้นจากปีก่อน)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวสู่ Top 5 พร้อมเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ถือเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 103% คิดเป็น 5,835 ล้านบาท เทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากไม่สามารถแปลงเป็น กำไรสุทธิ ที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสูงสุด, Supalai และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำ กำไรสุทธิ ได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้ปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงสภาพตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและแรงกดดัน จากปัจจัยทั้งภายในและภายนอก ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ก็ยังคงฉายแววของความท้าทายที่อาจไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนัก
อย่างไรก็ตาม ในทุกสภาวะตลาด ย่อมมีโอกาสซ่อนเร้นอยู่เสมอสำหรับผู้ที่เข้าใจกลไกของตลาดอย่างถ่องแท้ ผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือกำลังมองหา คอนโดพร้อมอยู่ ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ ซื้อขายบ้านมือสอง การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นจุดเริ่มต้นสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องและสร้างผลกำไรสูงสุดให้กับคุณ
ทีมงานผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของเราพร้อมให้คำปรึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเฉพาะบุคคล เพื่อช่วยให้คุณคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา โปรดติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาฟรี และก้าวสู่ความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
