ทัศนะเซียนอสังหาฯ: ประเมินกลยุทธ์ “อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566” ใครพลิกวิกฤต สู่ชัยชนะที่ยั่งยืน?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างสดใส จากแรงส่งของโมเมนตัมที่เริ่มก่อตัวขึ้นในปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงโค้งสุดท้ายของปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติเป็นไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละค่ายบริหารจัดการกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามขีดจำกัด สู่การเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสังเวียน อสังหาริมทรัพย์รายได้ดี
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ความซบเซาที่ไม่อาจปฏิเสธ
จากข้อมูลที่รวบรวมได้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก: บทเรียนราคาแพงในยุคชะลอตัว
มีหลายบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางแรงกดดัน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ตัวเลขรายได้รวมดูดีกว่าความเป็นจริง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
วิเคราะห์ความท้าทายในรายได้จากการขาย: บทบาทของ “การตลาดอสังหาริมทรัพย์”
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่เพียงยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญความท้าทาย ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): แชมป์ยอดขาย ท่ามกลางตลาดแข่งขันสูง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในวงการ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย”
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจนในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการปรับตัวและคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไร”
แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด เก็บเข้ากระเป๋าได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: ยังคงแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์เชิงรุก
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
(ได้รับผลดีจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการฝ่าฟันอุปสรรค
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มายาวนาน ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นบททดสอบครั้งสำคัญว่าใครจะสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที ใครจะสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครจะสามารถเข้าใจความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างแท้จริง การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ จะต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่แม่นยำและการมองเห็นโอกาสในภาวะที่ตลาดผันผวน
คำเชิญสู่ความสำเร็จ: ก้าวต่อไปในโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์
หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับตัวให้ทันกับยุคสมัย หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลง ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมสำรวจกลยุทธ์ที่พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จ และค้นพบหนทางสู่การเติบโตที่ยั่งยืน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมสร้างอนาคตที่สดใสในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไปด้วยกัน
