ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของ 41 บริษัทจดทะเบียน – ใครคือผู้ยืนหยัดและใครกำลังเผชิญความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นมีความพิเศษที่น่าจับตาอย่างยิ่ง แม้การเริ่มต้นปีจะเต็มไปด้วยความหวัง จากแรงส่งอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยจากการเลือกตั้งใหญ่เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ และการชะลอตัวนั้นได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาสดใสได้ จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนก็ยังคงเป็นภาพที่เลือนราง
ด้วยความเข้าใจในความสำคัญของการวิเคราะห์เชิงลึก ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2566 อย่างรอบด้าน และเพื่อระบุว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์ที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทสูง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่หากเจาะลึกไปถึงรายบริษัท จะพบภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายใต้ภาพรวม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้หดตัวถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
สิริ แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ยังคงครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท นำหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทเพียงเล็กน้อย ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Corporation (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในบางครั้ง รายได้รวมของบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand): ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับเกือบทุกปีในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นและน่าจับตาอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
มาถึงจุดสำคัญที่สุด การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “กำไรสุทธิ” หากบริษัทสามารถสร้างรายได้ได้มาก แต่มีกำไรน้อย หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH สามารถครองแชมป์ได้ในปีนี้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย Supalai ทำกำไรเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียวในอันดับ 3 แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทยในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่ การแข่งขันที่เข้มข้น ปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าโอกาสท่ามกลางความผันผวนได้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างลึกซึ้งเช่นนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
พร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวทันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย? ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับธุรกิจของคุณวันนี้!
