สำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตซ่อนโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญของความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของผู้เล่นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับกลายเป็นความท้าทายที่ไม่คาดฝันเมื่อตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพการรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในท่ามกลางความผันผวนนี้
รายได้รวม: การชะลอตัวที่กระจายตัว แต่ไม่ใช่สัญญาณอันตรายสำหรับทุกราย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงตัวเลขรวมอาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริง เพราะเมื่อเจาะลึกลงไป พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ขณะที่ Raimon Land ก็ประสบปัญหาไม่น้อย ด้วยรายได้ที่ลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1% ขณะที่ Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ก็มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม: การเติบโตที่สวนกระแส
ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว แสนสิริ (Siri) สามารถสร้างผลงานโดดเด่นด้วยการคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมในปี 2566 ไปครอง ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และเติบโตขึ้นถึง 12% ถือเป็นข่าวดีสำหรับนักลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน ในขณะที่ AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทยักษ์ใหญ่รายอื่น ๆ ที่ติดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ SC Asset Corporation (24,487 ล้านบาท), U City Public Company Limited (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (16,169 ล้านบาท), Origin Property (15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงกำลังซื้อและความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง ๆ ในตลาด
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่ง ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่พิสูจน์ตัวเอง
แม้จะมีรายได้จากการขายรวมที่ลดลง แต่ AP (Thailand) ก็ยังคงแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ โดยสามารถกลับมาขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%) Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ตามมาในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (7,619 ล้านบาท) และ Property Perfect (7,171 ล้านบาท) ปิดท้ายใน Top 10
Central Pattana: ผู้มาแรงที่กำลังเก็บเกี่ยวผลผลิต
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีต่อภาพรวมของบริษัทฯ และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้า (49,602 ล้านบาท) และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิที่มาพร้อมกับกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
Land and Houses กลับมาผงาดเป็นแชมป์กำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai น่าจะได้ตำแหน่งแชมป์ไปครอง ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ ยังคงรักษาโมเมนตัมเชิงบวกไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
บริษัทอื่น ๆ ที่ติดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด ได้แก่ SC Asset (2,525 ล้านบาท), Quality House (2,503 ล้านบาท), Pruksa Holding (2,339 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (1,865 ล้านบาท) และ Central Pattana (ประมาณการ 1,610 ล้านบาท จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นสนามทดสอบความแกร่ง
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายและเป็นสนามทดสอบความแข็งแกร่งของทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท และการมองหาโอกาสในการลงทุนที่ซ่อนอยู่ในความท้าทาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ผันผวนนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาแนวทางในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ปรับให้เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณโดยเฉพาะ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
