ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกในช่วงปลายปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน การชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงฤดูกาลขาย (High Season) ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างที่คาดหวัง จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ตลาดเผชิญกับความผันผวน เพื่อให้เข้าใจถึงกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จและศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งและพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า สถานการณ์มีความซับซ้อนมากกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับธุรกิจส่วนใหญ่ในตลาด
หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) มีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่งและมีประวัติผลประกอบการที่ดีมาอย่างต่อเนื่อง ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
San Siri ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้รวมได้สูงที่สุดถึง 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 4 เป็นของ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ย่อมมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพการดำเนินงานที่เป็นแก่นแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ซึ่งชี้ให้เห็นว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ของบางบริษัทน่ากังวลเป็นพิเศษ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในส่วนนี้
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำได้อย่างสวยงาม แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งได้อย่างต่อเนื่อง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏในอันดับต้นๆ ของการจัดอันดับนี้เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากได้ลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมที่ลดลงก็ตาม เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะสามารถก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง Supalai ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มสู่ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการมองหาโอกาส
ข้อมูลทั้งหมดนี้เป็นการสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ไว้ แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดัน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ความผันผวนของค่าเงิน และความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก ประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน มีความสามารถในการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงมีทีมผู้บริหารที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ จะเป็นกลุ่มที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และอาจจะสามารถสร้างความเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สำหรับผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นผู้บริโภค นักลงทุน หรือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม การทำความเข้าใจถึงภาพรวมของตลาด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ และการติดตามแนวโน้มที่กำลังจะเกิดขึ้น จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและประสบความสำเร็จ
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนและก้าวข้ามความท้าทายต่างๆ ไปด้วยกัน.
