วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ประเมินผลการดำเนินงาน 41 บริษัท บนเส้นทางที่ท้าทาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา เผชิญกับความท้าทายที่คาดไม่ถึง หลังจากการเริ่มต้นอันแข็งแกร่งในปี 2565 บรรยากาศกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างไม่กะพริบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญของภาพรวมอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องใส่ใจ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายวงกว้างในอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับสูง แสดงถึงความเปราะบางที่อาจต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุดปี 2566:
แสนสิริ (SIRI) – 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) – 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) – 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) – 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความเป็นจริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจประกอบด้วยรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปพอสมควร
ตลอดทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่รุนแรงในทุกระดับของตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) – 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI) – 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) – 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) – 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการแข่งขัน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถทำยอดขายได้สูงเพียงใด หากไม่สามารถสร้าง กำไรสุทธิ ที่ดี การดำเนินงานนั้นก็อาจไม่ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะ ขาดทุนสุทธิ บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่าความสามารถในการทำกำไรของอุตสาหกรรมโดยรวมกำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ กำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI) – 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) – 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) – 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) – 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงต้องจับตาดูในปี 2567 ที่คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่า บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด และสามารถนำเสนอบริการหรือผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เป็นประโยชน์ และร่วมกันวางแผนสำหรับอนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
