ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่นักวิเคราะห์หลายคนคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จากแรงส่งที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณของการเติบโต อย่างไรก็ตาม ความหวังดังกล่าวกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและยอดขายที่พุ่งสูง กลับไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่สืบทอดมาจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ เป็นเวลา 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำที่แท้จริงภายใต้แรงกดดันนี้
รายได้รวมภาพรวม: ภาพสะท้อนการชะลอตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาทแล้ว ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการจำนวนมาก
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึง 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1% แต่ก็ยังคงติดลบอยู่, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ยึดแชมป์รายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงบางแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุน เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ซึ่งอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายไว้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย แม้ตลาดโดยรวมจะเผชิญความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% – เป็นบริษัทที่มีการเติบโตสูงในกลุ่ม Top 10)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ที่กำลังแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่ โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ถึงแม้ว่าบางบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้ดี แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรได้สูงสุด โดยส่วนหนึ่งมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องจับตา
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ผมได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2566 ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการปรับตัวและฟื้นฟูธุรกิจ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ ซื้อบ้านพร้อมอยู่ ในทำเลศักยภาพ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และสามารถเลือกสรรโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณได้อย่างแท้จริง
หากคุณกำลังพิจารณาถึงการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ หรือกำลังมองหาคำปรึกษาเกี่ยวกับ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือ การจัดการทรัพย์สิน ผมขอเชิญชวนให้เข้ามาพูดคุย เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสำรวจโอกาสและวางแผนอนาคตของคุณในวงการอสังหาริมทรัพย์นี้ไปด้วยกัน
