เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปการดำเนินงานของ 41 บริษัทมหาชน และทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วนับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกปีที่สะท้อนถึงความท้าทายและความไม่แน่นอนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งผิดไปจากที่หลายคนคาดหวังไว้ว่าจะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ตลาดกำลังเริ่ม “take off” ทว่า กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วง “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งภายใต้ความกดดันนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ยอดรวมทรงตัว แต่รายย่อยเผชิญความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับเลขสองหลักที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสถานการณ์นี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย Universal Utilities (UV) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” ปฐมบทของผลประกอบการที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นหัวใจสำคัญ เพราะในความเป็นจริงแล้ว บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกนั้น หลายแห่งได้รับประโยชน์จากรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้ที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างการขายอสังหาริมทรัพย์ โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำยอดขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่เบอร์ 1 อย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ประจำปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างเงียบๆ แต่ก็สามารถทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่หากมีกำไรสุทธิไม่มากนัก หรือเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็นแชมป์เก่า Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างคาดไม่ถึง อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ท้าทายแต่ยังมีโอกาส
ผลการดำเนินงานทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การที่ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อยอดขายและรายได้โดยรวม
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจใน แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดได้อย่างทันท่วงที รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือต้องการเจาะลึกข้อมูล ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น อย่าพลาดโอกาสในการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
