การวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่พลิกโฉมภูมิทัศน์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลาหนึ่ง ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสูงส่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่อุตสาหกรรมเริ่มตั้งไข่และแสดงสัญญาณการฟื้นตัว กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่เข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ ท่ามกลางปัจจัยแวดล้อมที่ซับซ้อน ทั้งก่อนหน้าและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติควรจะเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง
ความกังวลใจนี้ยังคงต่อเนื่องมายังปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นถึงความเปราะบางและแนวโน้มที่ยังคงท้าทาย ผมในฐานะผู้ที่ติดตามข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด จึงได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทในปี 2566 ว่าสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
รายได้รวม: สัญญาณแห่งการชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเหมือนมีการลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดในระดับที่กว้างขวางกว่าที่ตัวเลขภาพรวมบ่งชี้
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความท้าทายอย่างยิ่งในการรักษาฐานลูกค้าและยอดขายในสภาวะตลาดเช่นนี้
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตอย่างยิ่งว่า ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% การลดลงของรายได้ในบริษัทเหล่านี้บ่งชี้ว่าแม้จะมีขนาดและความแข็งแกร่ง แต่ก็ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโต
AP (Thailand) นำทัพ! การแข่งขันที่ดุเดือดในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและการตอบรับจากผู้บริโภคโดยตรง จะพบภาพที่แตกต่างออกไป การรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท แสดงให้เห็นยอดรวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งก็เผชิญกับความท้าทายในส่วนนี้อย่างชัดเจน เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บอกว่าการแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาดนั้นรุนแรงยิ่งกว่าที่เคย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท ส่วน SC Asset (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำได้ดีด้วยการเติบโต 13% Pruksa Holding ตามมาที่อันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท แม้จะลดลง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่มผู้นำไว้ได้ Quality Houses (QH) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ CPN (Central Pattana) ซึ่งกำลังเร่งเครื่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผู้ชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ย่อมถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และมีมากกว่า 20 บริษัท ที่กำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri ตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาด
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เหนือกว่า Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายและความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน ปี 2566 ถือเป็นปีที่พิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการทำความเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง เพื่อที่จะสามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสในการเติบโต
หากท่านเป็นผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องในโลกแห่ง อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง โปรดติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือเพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงสำหรับธุรกิจและชีวิตของท่าน
