ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกและผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดที่ผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นเวลาหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจที่เคยมีความคาดหวังสูงจากการต่อยอดโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่า สัญญาณของการชะลอตัวได้ปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และทวีความรุนแรงขึ้นจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มที่ไม่สดใสนี้น่าจะส่งต่อไปยังปี 2567 ด้วยเช่นกัน
ด้วยความตั้งใจที่จะทำความเข้าใจภาพรวมของสถานการณ์นี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่โดดเด่นเหนือคู่แข่งอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลงเล็กน้อยท่ามกลางความท้าทาย
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อยหรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่าน่าตกใจที่มีถึง 25 จาก 41 บริษัท (มากกว่าครึ่ง) ที่มีรายได้รวมลดลง
ผู้ที่เผชิญความท้าทายมากที่สุด: การร่วงลงของรายได้กว่า 20%
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักเห็นได้จากการที่รายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล บริษัทเหล่านี้ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ประสบปัญหาใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มที่รายได้หดหายไปกว่า 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MDX) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีตัวเลขอยู่ที่ -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผู้นำรายได้รวม: ความแข็งแกร่งที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทเพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (ซึ่งก่อนหน้านี้คือ Univenture) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญแรงกดดันด้านรายได้จากการขาย
บริษัทที่เห็นผลกระทบชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งด้านรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญภาวะนี้ บริษัทถึง 8 แห่งในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้จากการขาย ก็มีรายได้จากการขายลดลงเช่นกัน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่แตกต่างออกไป:
AP (Thailand) (AP): ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท เป็นที่น่าสังเกตว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไร: ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ Supalai (SPALI) ก็จะเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัวกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ผันผวนนี้ไปให้ได้
หากท่านคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของท่านในปี 2567 อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จท่ามกลางโอกาสที่ซ่อนอยู่.
