ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากการฟื้นตัวในปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายอันร้อนแรงในไตรมาสที่ 4 ก็ไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทาย
Property Mentor ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร พร้อมทั้งระบุถึง “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความยากลำบากนี้
รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมการหดตัวและการกระจายตัวของผลลัพธ์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนศักยภาพการทำตลาดและยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้แม่นยำยิ่งขึ้น
รายได้จากการขาย: ภาพรวมการปรับฐานและการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายในสภาวะตลาดปัจจุบัน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่าลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย นำทีม 10 บริษัทชั้นนำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 นี่เป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ที่กำลังก้าวหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ โดยในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นแชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังคงรักษาตำแหน่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
จากภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 Property Mentor คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยอื่น ๆ นอกเหนือจากราคา เช่น คุณภาพชีวิต ความยั่งยืน และเทคโนโลยี จะเป็นโจทย์สำคัญที่ผู้บริหารต้องเผชิญ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตในปี 2567 จะต้องอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบและยืดหยุ่น การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า การขยายช่องทางการขายดิจิทัล และการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญ
สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถแสดงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในปี 2566 ไม่ว่าจะเป็นการรักษาฐานรายได้ การเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาด หรือการสร้างผลกำไรที่มั่นคง ล้วนเป็นสัญญาณที่ดีของการมีศักยภาพในการปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในอนาคต การศึกษาแนวโน้มของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และ คอนโดมิเนียมราคาเหมาะสม รวมถึงการทำความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง ก็เป็นอีกมิติหนึ่งที่สำคัญในการวิเคราะห์ภาพรวม
ปี 2567 จะเป็นปีที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งและวิสัยทัศน์ของผู้บริหารในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การติดตามผลการดำเนินงานและกลยุทธ์ของบริษัทเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญสำหรับผู้ลงทุน นักวิเคราะห์ และผู้บริโภคที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกับสภาวะตลาดเชิงลึกดังที่ได้นำเสนอไป จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น.
