การวิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปของผู้แข็งแกร่ง ท่ามกลางความท้าทายของตลาด
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีความหวังจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่ภาคธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ทว่า ความคาดหวังดังกล่าวกลับไม่เป็นไปตามแผน เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ซึ่งเป็นฤดูกาลขาย (high season) ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่เคยเป็น และดูเหมือนว่าสถานการณ์ในปี 2567 จะยังคงไม่แตกต่างไปจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดมาโดยตลอด เพื่อทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่มีผลกระทบต่อผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ตลาดเผชิญกับความผันผวนเช่นนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไรบ้าง และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่การกระจายตัวคือจุดน่าสนใจ
หากพิจารณาภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่าตกใจ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักกันดีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังมีข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% สามารถเฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ UHV Ventures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: เกณฑ์ชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากธุรกิจอื่นที่บริษัทถือครอง การพิจารณารายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการและยอดขายที่แท้จริงของบริษัท
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรงของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ขับเคี่ยวกับแสนสิริ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ แซงหน้าอันดับ 2 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงมาก แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักจะปรากฏอยู่ในอันดับต้นๆ เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
มาถึงจุดสุดท้ายของการวิเคราะห์ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงผลลัพธ์ทางธุรกิจที่แท้จริง แม้บริษัทใดจะมียอดขายสูงเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ยังมีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมและรายได้จากการขายลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรในปีนี้ได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งมีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของตลาดในปี 2566 ซึ่งยังคงเป็นปีที่ท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงยากลำบากต่อไป การแข่งขันที่เข้มข้น ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ผันผวน และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
สำหรับผู้ประกอบการที่ยังคงแข็งแกร่งและสามารถรักษาการเติบโตได้นั้น สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการ การปรับกลยุทธ์ที่เหมาะสม และการเข้าใจถึงความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง ในขณะเดียวกัน บริษัทที่ยังคงเผชิญกับความท้าทาย จำเป็นต้องทบทวนและปรับปรุงกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเร่งด่วน เพื่อหาทางเอาตัวรอดและกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด วิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของผู้เล่นหลัก และมองหาแนวโน้มใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
เพื่อรับทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือหากท่านต้องการคำปรึกษาด้านกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
